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今日は祝日でしたが、税理士さんと相続の件でお客さんのところへ。
ご依頼いただいたマンションの相続登記は、若干の論点ありです。
マンションは戸建と違って、建物の専有部分に応じた割合で敷地(土地)を複数人が共有しています。
そして通常は、建物と敷地の登記簿が一体化されているので、建物の登記だけをおこなえばよいのですが、建物と敷地(土地)の登記簿が分離されているというマンションもあります。
いわゆる敷地権化されていない区分建物というやつですね。
今回は後者で、しかも建物を2つ所有されていたのですが(例えば301号室と401号室)こういったケースでは、さらに売買等で所有権を移転する(名義を変える)場合に問題が発生する可能性が・・・。
まず前提として、相続による所有権移転の登記(名義の変更)は、一部だけの移転は認められません。
例えば、相続人が3人いる場合に、遺産分けの話がまとまらないなどの理由で自分の相続分である3分の1だけを先に登記してしまおうというものですね。
これを認めてしまうと登記簿は、3分の1が相続人の名義になり、残りの3分の2は被相続人(死者)名義のままというおかしな状態になってしまいますからね。。。
しかし、一部移転の登記ができた方がよいケースも存在します。
あまり詳しく書くと、同職の人にしかわからない内容になってしまい、この日記のスタイルにそぐわないので、それは他の人に任せるとして^^;
簡単に書くと、、、
建物(専有部分)がいくつある場合でも、今回の土地の登記の目的は〇〇持分全部移転になります。
しかし、それだと建物が2つあるということが、土地の登記簿からはわかりにくいため、土地をまず一部移転して、次に残りを移転するという具合に2つに分けると、そのことがわかりやすいということです。
これがもし見た目には土地が1つの場合、例えば相続人が301号室だけを売るといった際に不動産屋さんが、もう1つ建物があることを知らない(理解していない)と、401号室の分の敷地もあわせて売ってしまうことが実際にあるみたいで・・・。
依頼された司法書士が気づけばいいのですが、気づかずにそのまま登記してしまうこともあるようです。。。
あとで発覚した場合、修正するしかないわけですが、融資による抵当権がついていたりすると非常に厄介です(><)
今回、一応イレギュラーな登記なので、事前に書面での登記相談を行いましたが、一部移転しても可という回答でした。
同時に(連件で)申請するので、被相続人の名義と相続人の名義が混在することもないですしね!
ただ、、、
画一的な運用ではなく、法務局によって違うこともあるようなので、参考までに伺ったところ、考え方としては、敷地(土地)を分けて取得している場合(箱が違う場合とおっしゃっていました)であれば特定できるので一部移転が可能だと。
(注)これと同一のケースでも念のために管轄(申請先)の法務局に相談されることをおすすめします。
登記簿には順位番号というのがあり、今回の登記でいうと、1件目が〇〇持分一部(順位15番で登記した持分)移転となります。
念のため、遺産分割協議書の方にも同じく順位番号を記載して特定しました。
2件目は特定しなくても残り全部なのので、〇〇持分全部移転です。
簡単に書くとか言いましたが、同職以外の方は、なんのこっちゃ???ですね^^;
ちなみにこの相続の一部移転の可否の論点は、何回か前の支部の勉強会でも話題になり、かなり白熱していました!
問題なのは、2つの建物(専有部分)の敷地(土地)を同時に(一括で)取得している場合ですね。。。
これだと「箱」が1つなので、特定できません・・・。
ということは、分けての申請はできない可能性が高いのかなと(><)
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