今日は不動産売買の決済の仕事がありました。
特定の不動産業者や銀行と付き合いがあるわけではないので
登記の仕事の中でも決済は滅多にありません。
昨年末から準備を進めていましたが、慣れないうえにいくつか
イレギュラーなことがあり、注意が必要でした。
ひとつめは住宅ローンの契約完了が本日(決済当日)だったこと。
これが何を意味するかというと、抵当権設定のための各種書類を
事前に預かることができないということです。
預かった書類に色々書き加えるため、通常は何日か前に預かって
準備をします。
コピーやPDFをもらって確認して、できる範囲で準備しますが
完成はしないわけです。
決済の仕事は事前準備が全てと言っても過言ではないと思うので
それが当日までできないのはやはり緊迫しますよね。。。
決済をたくさんたくさんやっている人は慣れたものなのでしょうが。
二つめは本人確認情報。
売買による所有権移転(名義変更)の登記を申請する場合
通常は売主さんが登記済権利証(あるいは登記識別情報)を
提出しますが、何らかの事情により提出できない場合
他の方法をとることになります。
ひとつは事前通知です。
これは法務局が、今回、権利証をつけずに所有権を失うことに
なる登記を申請されていますが間違いないですか!?という
お手紙を売主さんに送るもので、間違いないですよという
実印が押された返信があって初めて登記が完了します。
無料だし、通知は法務局がやってくれるので楽ではありますが
余計な時間がかかってしまいます・・・。
完了時期がまったく気にならない場合ならいいですけどね。
また、仮に間違いはなくても2週間以内に返信がなかった場合
申請が却下されてしまいます(><)
随分前に1回ありましたね(-_-;)
再度申請すれば済む案件ではありましたが。。。
なので、事前通知は決済には不向きです・・・。
ではどうするのか?というと、申請代理人である司法書士
(あるいは弁護士)が詳細な本人確認(身分証明書をもらって
さらに色々な聞き取りをおこないます)をして、権利証は提供
できないけど、不動産の所有者に間違いないという書類を
提出します。
または公証人に作成してもらって提出しますが、事前にわざわざ
公証役場に行ってもらうのもあれなので、司法書士が作成する
ことの方が多いのではないかと思います。
昨日も書きましたが、今回、諸事情により、急遽登記識別情報が
提出できなくなったので慌てて準備しました。
5年前にやった超大量案件の時は、ほぼ全件本人確認情報で
申請しましたが、それ以降は事前通知によることはあっても
本人確認情報で申請することはなかったので久々です。
かつ、今回は住所変更登記も伴うため、プラスの論点が。
所有者になりすました人が勝手に住所を変えて申請するのを
防止するために法務局が、前の住所に転送不要郵便で
お手紙を送ります。
これは事前通知とは逆に返事(こんな登記は申請してない)が
あるとまずいわけです。
これと本人確認情報との関係が正確にはわからなくて
受験時代の知識がうろ覚えであるだけでした。。。
友人に聞いたり、色々調べたりしてなんとか完成はしましたが。
本人確認情報には運転免許証のコピーを添付しますが
新しい住所になってないんじゃないか!?という論点もあった
のですが、こちらは変更してあってホッ^^;
さらに買主さんは今日のために遠方から上京されていて
売主さんは明日海外に引っ越すというのが緊張感を高めます。
決済自体は無事に完了し、その後、他の駅に移動して抵当権
抹消の書類を銀行でもらって、ダッシュで事務所へ。
今日預かった抵当権設定の書類もそうですが、もし間違えても
訂正はできないので、慎重に慎重に必要事項を埋めていきます。
途中、銀行さんから申請は何時になるかという催促もあり
スピードをあげて完成!
ダッシュで法務局に向かいました。
しかし、急ぐとミスをするもので、、、
道中2回ほどチェックして、法務局で最後の最後にもう一度
チェックして、案の定発見(><)
単なる記入漏れだったので事なきを得ましたが。
このまま出していても致命的ではありませんが、場合によっては
再度補正のために出向かないといけませんからね。